昨天，江干区法院对杭城首起私下交易经济适用房引发的纠纷，作出一审判决，法院判令双方交易行为无效，判令另一方退还543137元的购房款(包括3.1万元好处费)。但沈先生要求按“转让协议”获得35万元的违约金，没有得到法院的支持，他白白损失了所支付购房款的两年利息。

　　3.1万元“卖”了申购资格

      45岁的沈先生在电力公司上班，他和妻子名下原本有几套房产。2006年前后，杭州房地产市场不断升温，手头有余钱的沈先生还是一直在寻找投资机会。

      已退休的老马78岁，曾与沈先生是同事，其53岁的妻子无工作，儿子是临时工。老马一家挤在42平方米的老房里，符合经济适用房的认购条件。经申报，老马夫妻认购了九堡某小区经济适用房，有117.03平方米。

      一天，沈先生偶然听说老马由于家境困难，准备放弃经济房。于是，他找到老马，一番说服，沈先生夫妻与老马夫妻达成“转让协议”。

      协议约定，购房款519743.95元由沈先生支付，后再借给老马2万元，待房子交付使用后再借给老马1.1万元，如以后老马夫妻将该房产权过户给沈，3.1万元借款就不用还了。同时，老马夫妻应将取得的购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈先生。

　　一方反悔“转让协议”成空

      沈先生说，因为转让协议里有约定，如老马夫妻届时违约，除归还沈家的购房款、借款及其他费用外，还应另支付沈家违约金35万元。

      因此，在协议签订后，沈家就按约给了老马夫妻3.1万元的借款及购房款512137元、物业维修基金7606.95元。

      去年12月7日，开发商向老马夫妻交付了经济适用房。但事后，老马夫妻未依协议约定将房子交付给沈家使用。

      在今年1月初，老马夫妻将自有的42平方米的小套房卖了，装修了经济适用房。沈家得知真相后，多次找老马要求交房或退还房款，同时用木条将经济适用房封死，试图阻止老马装修并入住。

      在法院庭审过程中，马先生承认双方协议买卖经济适用房是事实，沈先生也支付了3.1万元好处费。

      不过，马先生认为，协议无法履行的根本原因是国家对经济适用房转让进行了严格限制，是沈先生提出不要房子，他才将房子装修并准备自行居住。

　　对私下交易无明确处罚规定

      昨天，法院判决认为，双方协议违反了国家有关法律法规，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。至于沈先生要求返还款项的诉请，法院认为这是合同无效的法律后果之一，并且诉讼效力的考虑，因此予以支持。

      另外，由于双方所签协议属无效合同，协议中的违约金条款对双方不具约束力，因此法院对沈先生的违约金诉请不予支持。

      老马因为一开始想炒号，最后却用他人的钱买下了房子，他这种行为应该受到何种处理？记者想就此问题进行采访，但杭州市房改办以案件还要二审为由，表示婉拒。

      记者查询《杭州市区经济适用住房管理办法》发现，《办法》除了对经济适用房上市交易有严格限制，并对申请