房主马大伯78岁，杭州某电力公司退休职工。妻子没工作，夫妻俩原本住一套42平方米的房子。

      马大伯夫妇去申请经济适用房。2006年，房子轮到了，在九堡新江花园，面积一百多平方米。

      算了算，房价要51.9万多(其中，享受经济适用房价格计算面积27.82平方米，单价3180元/平方米；超过享受建筑面积89.16平方米，单价4750元/平方米)。

      据马大伯自己说，家里没那么多钱，又不舍得退房，就找到了同事老沈。老沈夫妇刚好想买房。

      2006年5月，两对夫妇签订协议，老沈先借给马大伯3.1万元，51万多的购房款和办证费等费用，也由老沈夫妇承担。

      协议说，房子交付后，归老沈夫妇无偿使用。等以后政策允许房子买卖了，马大伯再把房子过户给老沈。过户后，3.1万元借款一笔勾销。

      如果违约，马大伯除了要归还51万多的购房款、3.1万元的“借款”和其他相关费用外，还要赔给老沈35万元违约金。

      去年12月，经济适用房建好了，马大伯却反悔了，迟迟不肯把房子交给老沈夫妇。

      今年1月，老沈听说马大伯已经开始装修了，立马赶去阻止，又叫人在门上焊上钢板，把房子封了。

      之后，双方多次协商，都没结果。今年3月，老沈告到江干区法院，让马大伯要么退房，要么还钱(购房款和违约金等共计89万余元)。

      开庭时，马大伯不肯退房，又说他家没钱，连51万元的购房款也还不出，更别说35万元违约金了。

      老沈一听，气得不行：“房子你拿去，钱总要还我的！”

      (经济适用房是保障性住房，主要针对城市低收入家庭，购买价比市场价要便宜很多，买卖也有严格规定，取得房屋所有权证未满5年的，一般不能转让。如确需转让的，经批准后由政府回购。5年后，允许买卖，但利润的55%要上缴国家。这套有争议的房子，相同地段现在市场价至少8000元/平方米。粗略估算，升值40多万。)

      受理此案后，承办法官走访了杭州市住房制度改革办公室住房保障处。“这套房子买卖的事，他们并不知情。要等法院判决后，再做处理。”法官说。

      那35万元违约金怎么处理？

      法官说，如果判定合同无效，就不存在违约金的问题。如果判定合同有效，违约金就要重新考虑。因为违约金主要是为填补损失，有一定惩罚性，如果高得太离谱，对方提出后，法院要做相应调整。

      目前，江干区法院已将这套位于九堡新江花园的经济适用房查封。