同样在3月份推出的万科·金色城品，以4.75米层高的LOFT小户型，创下了当天预订量达95%的纪录。

户型对销售的推动作用，在越来越理性的楼市现状下，开始凸显。

      “与投资型购房者不同，现在释放的大部分是自住型需求，因此，在选房时会特别注重户型，因为要考虑今后的居住感受。”业内人士分析认为。

      也正是这样的原因，开发商为了在激烈的销售竞争中先发制人，纷纷开始在户型设计和营销上大做文章。

　　◆市场

　　开发商做足户型“功课”

      “现在的购房者对户型的重视程度日渐凸显。”杭州金基房地产营销部经理杨婷婷表示，毕竟买房是为了居住，所以购房者对户型结构特别看重。

      “这次我们主推130平方米，三房两厅，全明户型，且三房朝南，并赠送面积达17平方米露台，这在高层中实属罕见，所以我们把它作为宣传的主打内容。”杨婷婷道出了此次别出心裁广告创意的用意。

      户型竞争不局限于舒适型户型，中小户型竞争则更加激烈。

      随着“90/70”政策的执行，中小户型日渐成为市场主流。据汉嘉机构统计，2008年上半年有37个楼盘开盘。其中，有11个楼盘开盘时间相对较早，90平方米以下房源上市面积也已基本确定。从这11个楼盘的统计看，上半年已定的上市面积总量为50.66万平方米，，90平方米以下面积总量为27.32万平方米，所占比例为53.9%。

      “90平方米以下的中小户型将成为日后开发商的核心竞争力。”欣盛房产总经理李晓桃认为。在新政背景下，中小户型如何在激烈的竞争中突围，寻求品质的快速提升，是开发商即将面临的重要问题，而此间，户型的创新则是关键。

      据了解，将于今年下半年面市的欣盛·东方郡，也将在户型上做足功夫。现在该楼盘已确定的一个89平方米的户型，采用的是全明设计，客厅、餐厅方正融通，公共区域活动自如，并且客厅带有景观露台，270°景观一览无余；虽然整个户型只有89平方米，却有双露台的设计，最大限度拓展居住空间，还有走入式衣柜设计，也可做储藏室，增加空间的可变性。

      而同样位于滨江区域的另外一个楼盘，也将于5月房交会亮相其独特的户型。一直以来，四居室或五居室是大户型的专利，很少会有人想到90平方米户型也可以做到这样的多居室，而该楼盘却做到了，目前该户型的具体情况还处于保密阶段。开发商称，在多层中，90平方米的多居室属罕见，而要在高层里造这样的住宅确实让不少人吃惊。据了解，虽然目前具体户型还未对外公开，但是业内的传闻已经“勾”住了大批置业青年的眼球。

　　购房者难挡好户型“诱惑”

      好户型的魅力在市场上锐不可挡，无时无刻不吸引购房者的眼球。

      3月22日，金基·晓庐1号楼和7号楼开盘，共推出250多套房源，而截至日前，预订套数已占总推出房源的70%以上。在杭州楼市刚回暖之际，这样的销售业绩已相当不错，探究热销原因，杨婷婷表示，户型的经典性起了决定性作用。再加上金基·晓庐本身的地段优势和单价23000元/平方米的价格优势。

      无独有偶。

      3月9日，于市中心西湖大道与佑圣观路交界处西南角的金色城品开盘，210套房源吸引了1012个购房者交定金参加摇号，截止到当天晚上7点，透明售房网显示，金色城品已预订200套房源，预订率高达95%。“4.75米层高的LOFT户型是最吸引人的地方，户型面积以50—70平方米为主，而且均价也只要22000元/平方米，总价不高。”前来认购的吕先生道出他的购买原因。

      同样，延续去年的热销势头，今年3月26日，城西生态大盘滨江·万家花城压轴房源开盘，再次迎来了排队购房的热闹场景。开发商透露，万家花城当日签约已经突破百套，再度成为杭州楼市热销的标杆楼盘。“与市场同类产品相比，万家花城的中小户型有许多突出的亮点。万家花城以现代的建筑风格为内部结构的规整打下基础，户型方正实用，南北露台提升了居住的舒适性，尺度适宜。”滨江房产万家花城企划经理沈洁表示，万家花城90平方米边套两个朝南卧室开间都不小于3米。此外，万家花城还有一些创新设计，比如空中连廊设计让中间套也能做到南北通风。

      事实证明，户型仗已经打响。竞争的不仅仅是中小户型，大户型竞争也很激烈。如3月8日，坤和·和家园在春节后首次开盘，吸引了大批关注者前来看房预定。当天开盘的多层山景公寓和排屋90%左右房源已被预订。

      据了解，此次和家园开盘推出的房源包含山景公寓和排屋，公寓户型面积为140平方米三房和180平方米四房，且是如今杭城稀有的多层公寓，户型结构吸引了不少客户下单，而排屋的户型则更具选择性，有“2+2”户型和“1+3”户型，“2+2”代表南北各一幢两层楼房连接而成，“1+3”则代表南楼一层，北楼三层建筑。

　　◆纵深

　　细分客户市场

      2005年，滨江·金色海岸以顶级江景豪宅定位逆市热销，让杭州开发商和购房者深刻感受到了分析客户需求、细分市场的重要性。于是，一场细分客户市场运动由此在杭州楼市展开。

      从中低端市场到高端市场，从精致户型到豪宅公寓，再到城市排屋，杭州城市公寓类房产品种类越来越呈现多样性。

      而这最深层次原因是不同客户对居住的不同需求。

      正如李晓桃所说的：“只有细分好客户，才能更准确地把握住客户。”据了解，为了更好地细分客户市场，东方郡将小区分为两个主团：iHome和VLAND。iHome户型均为90平方米以下的精致户型，是青年贵族自治区，紧邻地铁1号线滨和站，以便捷的交通及成熟的配套为有力支持，将打造杭州首个纯粹青年贵族生活社区；而VLAND则是城市精英优雅住地，主力户型约130—140平方米，疏朗通透的规划设计，滨江区极为稀缺的小高层、甚至已经绝版的多层住宅都将在此呈现，同时社区将配套契合城市精英需求的尊贵会所。

      而绿城，在2008年，更是将精致户型的客户细分做到了极致。“怡养公寓”、“城市精品”、“尊贵公寓”……虽然都是90平方米左右的精致户型，但绿城根据不同的客户群和客户群不同的生活方式，给予了其不同的定位。“如蓝庭的怡养公寓，户型面积在80平方米左右，主要针对老年人，配有多种适合老年人的生活设置和园区服务体系；但留庄的中小户型就完全不一样，它有可能是已购买了留庄的大户型业主作为客卧而购买的空间。”绿城集团营销副总监侯志伟如是说。他告诉记者，今年绿城在杭州有多个项目将推90平方米左右的精致户型，如蓝庭、蔚蓝公寓、玉兰公寓、留庄、翡翠城等。

　　创新户型三招法

      兵马未动，粮草先行。

      对开发商而言，找准产品定位，是迅速占领推广和销售制高点的法宝。而对于购房者来说，好户型是接受一套产品的起点。

      “无论是出正招，还是奇招，产品要取胜，就必须细分市场，强调住宅内涵。”中国联合工程公司第一建筑设计院副院长徐磊说。

　　招法一：五脏俱全

      2007年11月5日，位于丰潭路的华元·芳满庭整体推出738套房源，受到热抢，一个月后即告售罄。华元·芳满庭的主打户型是90平方米的小户型，小小的空间里不仅被设计成三室两厅，还赠送两个花园露台，并带有入户花园。空间分割上追求极致，让购房者觉得物有所值。

      采取同样策略的还有万科。万科·魅力之城舒适小户型，89平方米做到了全明户型、多方位阳台、成长型卧室、宽客厅、干湿分离的卫浴间、复合式厨房等。这个精致合理的户型不仅吸引了消费者购买，甚至杭州的其他开发商也纷纷出动相关人员上门打探、学习。

      多房多厅多功能区是大部分开发商对90平方米左右户型的定位，以在空间舒适的基础上寻求功能最大化。“这部分主力消费者是年轻的城市精英，两房是他们对产品的主打需求。”绿城东部有限公司副总经理徐攀说。

      “麻雀虽小，五脏俱全。强化住宅功能和精装修是小户型发展的两个趋势。”曾主持过万科蓝山公寓项目设计的上海设计师王川对记者说。据介绍，万科在项目中已开始尝试借鉴飞机上卫生间的空间布局来设计住宅卫生间。飞机上的卫生间空间狭小，却并未疏漏任何一项性能，有些功能或许比家里10平方米的卫生间还强。万科的最新房型的卫生间不过6平方米，却被分隔设计为洗漱、淋浴、马桶三个功能区。“其实日本大部分新式住宅都是这样做的。”徐磊说，“居住质量对于住宅来说不是面积，而是功能和居住感受。”

      同类功能有效集成也是多功能小户型设计中的常用手法。香港很多小面积的“公屋”，设计上将厨房、客厅和餐厅合而为一，良好的室内换气功能让厨房得以裸露在客厅里，空间得到尽可能节约。

      绿城·蓝庭的72平方米户型就采用了类似做法，厨房、客厅、卫生间被集中分置在居室北面，从而有效节约出了两个卧室和两个阳台的面积，既节省了空间，又让功能得到强化。小户型项目凯德·视界，更是将客厅、餐厅、书房融为一体，现代感十足，项目一推盘即受到青年精英们的热捧。

　　招法二：空间拓展 户型设计个性化

      “杭州现在新开楼盘的户型都已相当不错。”这是很多开发商和购房者的共识。但如何让户型更彰显个性，引领购房者新居住感受，成为了摆在开发商面前的新课题。特别是“90/70”政策后，大量的中小户型成为很多楼盘的主力，走差异化路线，创新户型，成为了开发商突围竞争的最好手段。

      于是，各种有关户型创新的有趣讨论和尝试也由此展开：90平方米、130平方米的跃层空间，90平方米的三室两厅，120平方米的一室一厅；140平方米以上豪华空间里的入户门厅、入户花园、中西厨设计；90平方米空间里的20平方米的超大洗澡室，90平方米里6平方米干湿分区迷你洗手间……

      在具体手法上更让人瞠目，空间自由组合、拼合户型、功能剥离等都成了建筑设计师的拿手好戏。

      当然，也诞生了不少有趣和吸引眼球的好户型。如工信房产开发的工信·水云间，主要以复式户型为主，小的复式户型只有130平方米，“我在我的空间里，架了个空中复式，客厅很大、卧室很小。幸福的日子，舒服得不得了！”也许这就是即将问世的工信·水云间的状态。

      而大部分的90平方米都被设计成了三房两厅，甚至还送多个大露台，只要你愿意，还可以隔个房间出来，以满足购房者对空间功能的需求。

      在坤和·和家园的复式户型中，宽敞的客厅、方正的卧室加上一个近4平方米的悬跃公共空间，让前来看房的张先生赞不绝口，“上下两部分不但拓展了使用面积，而且让空间不会单调，生活更有情趣”。

      这样的设计不但在大户型中趣味十足，在小户型中也同样妙不可言。位于滨江高新区内的通策广场就曾推出一批创新的小户型单身公寓，虽然面积只有62—89平方米，但是开发商采用了豪宅中使用的错层式设计，一层是客厅、厨房，二层是卧室、储藏间和洗漱、淋浴、马桶分离的卫生间，这样的设计改变了传统的一维居住流线，在动静分区、私密性、舒适性方面有了提高和完善，让居者享受美满的立体生活。

      “90/70”政策出台后，开发商和设计师一直在有限空间和产品升级的矛盾中寻找平衡之道，拼合户型、跃层、子母套、功能剥离等手法纷至沓来。

      在这两天华元·芳满庭的业主论坛里，记者看到一则出售子母套户型的帖子。据了解，房主陈先生是三口之家，当初买下子母套是想把在余杭乡下的父母接来一起住，“一看就中意。”但由于父母死活不肯离开老家，导致陈先生想到了出售子母套的念头。

      “这不是规避政策，而是细分市场的产物。”徐磊说，“但显然，这只是阶段性产物。”子母套和最近甚嚣尘上的拼合户型，虽然都在一定程度上规避了政策限制，拓展了单户家庭的使用空间，但仍然存在诸多先天设计缺陷。

      在小户型空间拓展上，徐磊和王川一致认为还是借鉴国外做法，将部分功能单元剥离。比如豪华的酒店客房面积常常也只有40~60平米。如果能把客厅、厨房、洗衣房等功能区块移到公共空间，可以集中强化卧室功能。这样做的前提是在居住区配套上做文章，把不常用的功能移到套外，让分隔更加灵活，如果在减少功能的同时增加一些豪宅元素，居住感受会更出色。

　　招法三：个性立异

      20平方米的超大卫生间、90平方米的超大卧室、洗脸盆放在屋内过道上、浴室和健身房融合在卧室内……这是一个想象无限可能的时代。人们对居所的描绘已不仅仅停留在吃喝住拉撒，对情趣、个性、休闲和生态的关注已经由户外转入家中。

      “价格不论，最重要的是有一个足够大的房间，能将卧室和画室功能合二为一。”中国美术学院的青年艺术家缪苗一直托人帮他找房。

      “由此可见，客户对各功能空间面积分布要求不一，有的注重卧室，有的注重厅卫，所以我们在设计或定位时可再次细分客户层次和需求情况，灵活运用以上所述户型设计技巧，使其真正满足客户需求。”徐磊分析道。

      目前，一次置业需求中“80后”年龄层的比例在大幅度上升，有北京学者甚至称，“80后”是推动性解放和房价释放的主要力量。“80后”置业大军的群体症候之一便是需求的“反传统”。日式书宅和韩版住宅的新慵懒主义轻易俘获了这部分人群的心，从而取代了欧式住宅的秩序感和程式化。“个性化和自我意识是80后人群的需求特性。”凯德置地企业传播部主任苏虹说，“就像他们喜欢ipod，可以不考虑综合功能有多强大，只要具有某一项突出的功能哪怕就是外形或色彩，就足以激发他们的购买欲望。”

      这种消费特征在二次或多次置业群体中也同样会出现。细心分析市场，寻找绝对细化的消费主力，成为开发商寻找高端产品定位的动机。在万科·白鹭郡东有一种户型，洗脸盆被放置在过道上，通往卫生间的空间被压缩。而金都房产今年推出的城市芯宇项目，强调对现代生活方式的倡导，因此在户型平面上最大化利用空间。93平方米空间内只安置了一个面宽为4.2米的卧室，甚至120多平方米的空间也设计成了一房一厅，空间尽可能被还原到卧室或客厅，并辅以多项科技措施以强化生活趣味和舒适。

      “购房者还是更关注舒适度。”金都·城市芯宇营销部经理刘婷说， “空间有限，如果把功能区过于细分，会有每部分都不到位的感觉。”

      “未来的个性化户型会更多姿多彩。”徐磊的这句话，成为许多设计师和消费者的共识。