楼盘有意无意分几批开盘，每批房源只有几十套，一开盘就摆出“房源有限、要买请早”的姿态——曾以为这样的捂盘销控现象将在3万平方米新政出台后消失得无影无踪。可是没想到，“上有政策下有对策”，杭州楼市又出现了一种变相捂盘的新苗头。

      从去年11月起，杭州市出台新政策，要求已达到预售标准的楼盘一次开盘量必须达到3万平方米以上。近日，记者在上透明售房网浏览相关信息时偶然发现，有个别楼盘领出的预售证房源数量和实际开盘数量不符。有几幢楼会奇怪地显示无预订也无预售的现象。是开发商在变相捂盘还是无人问津？记者对这一现象背后的真实情况进行了调查。

　　现象——领了预售证，房子照样不卖

      楼盘A，2008年3月领出新一批房源的预售证，有300套房源。而实际上，其中有5幢公寓楼被“藏”了起来。透明网上显示其预售预订量为零。记者致电售楼处，售楼人员表示这5幢楼还未开盘，但可受理意向金。该项目负责人向记者解释：这5幢楼是因为规划更改所以延迟开盘，但4月初估计就可以开盘。

      楼盘B，2008年1月领出新一批房源的预售证。记者查询了该楼盘的推盘情况，发现这属同一批预售证的6幢楼并不是一次性推出的，而是在3个月内分三次推出。

      楼盘C，2008年3月领出一批房源的预售证，但有几幢已领预售证的楼虽然也“挂”在网上，但预订和预售房源一栏均显示零。记者致电售楼处，想购买这两幢楼的房子，售楼先生明确表示，这两幢楼还没正式开盘，有意向者可以先登记。

      既然已经上网，怎么可以不开盘？面对记者的质疑，售楼人员振振有词：领了证并不一定要一次性销售，何时推盘还需根据公司的销售策略和推盘节奏。

　　调查——变相捂盘主要有3种类型

      这样的情况在目前的杭州楼市是否普遍？记者委托汉嘉机构对今年1月份后新领预售证的楼盘进行了梳理。根据统计，共有29个楼盘在1月份后有新推房源，应该说，大多数楼盘还是遵循“3万平方米一次性开盘销售”的规定的，变相捂盘还是少数现象。

      某知情人士分析道，之所以变相捂盘，原因不外乎为了促销。开发商限量销售有两大好处：一是分批推出房源，销售比例高，可以“制造”相对漂亮的销售业绩。二是销售业绩好了，可以形成“热销”现象，吸引客户，有效带动后期房源销售，甚至可以因此提价。

      具体来看，变相捂盘的楼盘又分哪几种类型？记者发现，主要有3类情况：

      一是新盘。对于这类首次推盘或首几批推盘的楼盘来说，对市场的认可还属于试探阶段。如楼盘A，开发商只推部分房源，为的是试探楼市。

      二是老盘。如楼盘C，该楼盘早已达到预售条件，不能再拖了，但开发商还是想分批慢慢卖。

      三是尾盘。去年12月份新开盘的某知名楼盘，在同一时间领了两个预售证共6幢房子。记者上网查询后发现，这6幢房子是分两个预售证领出的。有3幢楼为一个预售证，成交量极低，只有3套房源成交。而另3幢楼已有50套房子成交。对此，该公司相关人士透露，他们并没有禁止意向客户购买成交量极低的3幢楼房源，但如果有客户去售楼部问询，他们只会推荐成交高的那3幢楼。对于这一类楼盘而言，已经过了其旺销期，成本已经收回，开发商“捂盘”更多是因为不愁资金，剩余房源想卖个高价。

　　观点——打击囤房还需补漏洞

      去年8月，杭州市房管局下发了《关于进一步加强商品房预(销)售管理相关事宜的通知》称，房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预(销)售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。去年11月，杭州市房管局又下发了《关于申报商品房预销售计划的通知》，规定建筑面积在3万平方米以上的楼盘，一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上；而总建筑面积在3万平方米以下的楼盘，则必须一次性销售。这两项新规定意味着，只要是建筑面积在3万平方米以上的楼盘，新推房源必须在3万平方米以上，而且是一次性上网销售。

      有人质疑：如果说3万平方米只是领预售证的概念，那么，这条新政对打击“囤房”是否形同虚设？

      可以设想，现在之所以变相捂盘的楼盘为数不多，原因不排除有些楼盘考虑更多的是回笼资金，或者也可能是有些开发商还没想到这一招。某按规定一次性推出500多套房源的城北某开发商在记者聊起这件事时就表示惊讶：竟然还有这样的事？某违规开发商也不讳言：如此有人向房管部门投诉，这样做自然不行。

      今年楼市供应量较大，房价的平抑有望得以实现。如果这一苗头被大规模“复制”，我想，楼市的实际供应量还是在开发商的控制之中。

      我们关心的是，政府部门在出台一条新政的时候，能否定期回访一下，关注其执行的力度，并及时查漏补缺。