从1998年的“23号文件”至今，我国的住房市场化制度确立已近10年。房地产行业的改革和中国经济改革的大方向是完全一致的。从计划经济到市场经济的转型，带来了中国经济近30年的发展奇迹。房地产行业更是从无到有，迅速成为国民经济的支柱产业。

    住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。比如，从1950年到1980年的30年间，全国只盖了7亿平方米房屋。从1981年推行住房商品化试点改革到2006年的20多年间，城镇新增住房面积超过90亿平方米，是市场化改革之前的近13倍。

    房地产的关联作用又带动了相关产业的发展，吸纳了大量农村剩余劳动力，对于中国走出亚洲金融危机之后的经济紧缩起到了关键作用。可以说，房地产业的勃兴带动了整个国民经济的发展和人民生活水平的提高。这些都是住房市场化的成果。

    诚然，房地产业的市场化改革在取得巨大成果的同时，也的确产生了一些问题，比如房地产供给结构不合理、房价上涨过快、投机严重、市场欺诈、资源浪费等，但是这些问题的产生是有其历史原因的。由于我国经济起飞是在发达国家已经完成工业化和城市化进程之后，并且势头迅猛，在从计划经济向市场经济转型的过程中，各种制度建设相对滞后，市场规范不够完善，从而产生了这些问题。从根本上讲，这些问题都是市场化不足的表现。

    因此，市场化并不意味着政府无所作为。现代社会，效率与公平是两大主题，市场与政府是一个硬币的两面。市场交易带来财富，却不能带来公平，公平的缺失、贫富差距的扩大，最终可能导致市场和社会的崩溃。市场并不能解决这些问题，作为现代政府，保持对市场的适度干预，既是维护社会公平协调发展的需要，也是市场化本身的需要。

    这种干预，并不是政府直接干预价格，更不是参与市场交易，而是维护市场秩序，保护市场收益，同时对低收入者进行扶持和救济，促进社会公平和协调发展。在现阶段的房地产市场，政府对市场的影响应该主要集中在三个方面：

    一是更加彻底地市场化。1998年之后，“福利分房”名义上已经停止，但是，在一些权力部门，单位自建房或者单位团购等“福利分房”的变异并未停止，随着房价问题突出，这些现象近期有回潮的迹象，必须加以警惕。权力对市场的干预，少数人靠权力扭曲市场价格，剥夺了普通人的消费权利，造成了住房领域新的不公平。少数人持有多套房，助长了市场投机。权力对市场的惯性干预，导致权钱交易，腐败滋生。从目前的情况看，房地产行业的各个环节，都残留着大量的行政权力的烙印，要建立健康的房地产市场，必须坚决清除。

    二是对市场积极引导。资本的逐利性决定了市场走向，导致目前比较严重的住房结构不合理。

    由于大城市的资金聚集效应和商品房的投资属性，大户型在大中城市需求旺盛，既推动了房价上涨又抬高了房地产市场的进入门槛，导致住房问题的社会化。在这一问题上，政府必须对市场进行区隔，划分不同的市场边界。“90/70”政策就是这一思路的体现。

    三是建立完善的社会保障。目前人们对房地产市场的焦虑情绪，很大程度上来自住房社会保障不到位引发的不安全感。只有社会保障到位，才能安定社会情绪，才能从根本上遏制对房地产的狂热追捧，才能促进市场的健康和发展。

    住房市场化改革推动了我国房地产业乃至国民经济的发展，而在发展中的问题逐一暴露时，我们更需要统一思路，明确方向。总之，市场化改革是中国经济的大方向，在市场化的道路上，房地产业有进无退。