海外资金釜底抽薪

      上周，大摩、高盛、花旗、雷曼等海外投行纷纷传出消息，不再看好中国楼市，并有意将它们所持有的房地产项目完全抛售。大摩发布报告认为，“中国各主要城市的房价已急跌。我们认为房地产市场崩盘可能性很高，对银行业盈余将造成重大冲击。”事实上，早在上周的华尔街金融风暴前，雷曼兄弟就一直在谋求出售他们在上海的房地产项目。今年6月，大摩就开始兜售其在新天地投资的锦粼天地的酒店公寓。

      根据五合国际的统计，外资只占房地产投资总额的3%，但外资的集体离场，对市场的心理影响，远高于实际作用。现在，雷曼兄弟更打算将商业地产单独打包出售，以避免整体资产贱卖。在这样的情况下，中国楼市自然也不会为海外基金所看好。金融风暴之下，各家银行收缩贷款，并造成全球性的银根收紧，海外基金也面临套现的压力。

      “开发商们从原来几乎不打折，到现在大幅度降价，让海外基金觉得投资国内楼市风险很大。”戴德梁行华北区投资部主管叶建成这样描述目前海外基金的心态。尤其在全球金融环境不明的情况下，海外基金们对面临可能大幅跌价的房地产，不再像以前那样看好。

      海外基金甩卖旗下物业的另一个重要原因是，投资回报率并不高。公开资料显示，被大摩出售的酒店式公寓，平均租金回报率在7%左右。叶建成认为，目前全球的金融环境下，“更多回报率超过10%的投资项目出现在市场上，基金为什么还要考虑7%的房地产投资项目呢？”

      五合国际总经理邹义则认为，国内房地产项目不仅售价上升空间很小，租金上升空间也很小。以上海租金涨幅最快的甲级写字楼为例，虽然今年的租金价格仍在上涨，但由于明年供应量将井喷，市场预期租金将下跌。除此外，酒店项目由于大量供应，也存在下跌可能性。唯一的例外，可能只有大型商场。但受全球经济低迷影响，商场的租金上涨幅度也将极为有限。

　　房地产私募基金或成“救市新星”

      对大部分的国内地产公司来说，或许只有降价20%以上，才能尽快将手中的存货出尽，以拯救脆弱的现金流。但开发商却大多不愿意这样做。他们认为，项目的实际净利润也只有20%，降价20%无异于“壮士断腕”，眼前显然还没有困难到这样的程度。在这样的情况下，民间私募基金开始成为国内地产市场重要的投资者。

      “我们不选择与海外基金交易。”中华企业销售部经理戴正芳透露，由于与外资交易手续过于繁琐，交易时间过长，审批难度高，结汇难度大，该公司目前已基本放弃外资客户。

      房地产项目交易经纪人江子杨认为，代替海外开发商，成为地产公司“救星”的，将会是国内企业和国内资本。钱生辉介绍，投资房地产私募基金的，都是一些想进入房地产领域的行业外企业。这些企业的共同点是对地产行业不熟悉，害怕较高的风险，要求较低但明确的投资回报。以钱生辉即将启动的太仓经济别墅项目为例，虽然每栋经济别墅售价仅50万元，开发毛利率不到20%，远远低于行业平均值，但仍然有企业愿意投资他的项目。他表示，有些企业对房地产项目的年回报要求仅为6%，这使得民间房地产私募基金有望成为楼市的“救市新星”。