别墅，是商品房产品中的一种特殊产品，区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林也好、湖泊也罢，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。

      目前市场常说到的别墅，包括独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅，而在行业专业术语中，即独栋别墅和类别墅两大类。

      从专业术语上讲，现在我们常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA才应当是“别墅”。 而真正意义上的别墅，就指的是独栋别墅。

      独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

      近几年来，随着“禁别令”的一波波发放，独栋别墅的开发量愈见愈少，独栋别墅也呈现了价值攀升的趋势。

独栋别墅变得奇货可居

      独栋别墅是东莞最早的别墅产品形式。在世纪城国际公馆面世之前，10年的时间里，东莞的别墅产品多为独栋别墅。

      “新世界花园、东城山庄、峰景高尔夫别墅、景湖花园、愉景花园、倚湖名居，这些可以说是东莞第一代真正意义上的别墅开发项目。”一位行内人士向记者介绍说。从1993年开始，这些真正有规划有社区有产品设计的别墅产品出现在东莞，加上有别于传统的自建房，很快就引起了东莞塔尖群体的关注。东莞早期纺锤形的人口结构，数量较大的塔尖人群，支撑起了东莞数量较大的别墅市场。

      别墅开发的高峰期，各镇都有相当大的别墅开发量。这些辉煌，从如今散落于城市里各个区域，随处可见的别墅盘足以证明。

      2005年至2007年，早期拿到别墅用地的发展商，开始向市场推出一波又一波的别墅产品，一时形成阶段性的别墅推量高潮，使别墅产品成为市场的关注焦点之一。其中2007年有32个别墅项目供应，套数为1761套，总面积65.84万平方米而独栋别墅供应占到总体的58.9%。这是近几年独栋别墅供应的一个高峰期。   

      然而，这样的推货高峰期却是新政之后的最后一场盛宴。2003年，国土资源部发布《关于加强土地供应管理　促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。这个通知正式向以别墅为代表的高档豪宅亮起政策红灯。

      自这一年开始，几乎每年，国家都会向别墅用地亮出一张红牌，“禁别令”一道紧过一道，给别墅开发带上了紧箍咒，却成了早期拿地发展商的利好。

      事实上，自2003年国家紧急叫停别墅用地报批后，将原本可能产生的新的竞争者拒之门外，储备有别墅用地的发展商对市场预期是充满乐观的。甚至有发展商断言：“新政策的实施，将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态。” 别墅，特别是独栋别墅产品，真正出现了“卖一栋少一栋”。风格百花齐放难再现

      别墅产品的供应越来越少，使一些行内人士也颇为感慨：作为可以更好表现个性化设计风格的产品，东莞的独栋别墅产品开发在风格设计上刚刚出现了百花齐放的局面，就要戛然而止。

      据介绍，早期的别墅开发只是为了满足外来加工企业的企业主和本地富有一族住社区却又要单家独户的需求，因此在社区规划上并没有太多的整体规划，区位更是不拘一格，同时没有资源优势也可以建别墅。这种情况直到东城住宅群的崛起。

      然而，虽然在1993年之后的别墅产品有了完整的产品布局和园林规划，东莞别墅的外观风格，却依然是红瓦白墙的单一地中海风格，而且这种单一的产品风格，整整持续了近10年。

      进入2005年，新推出的别墅项目建筑风格开始多样，大量一流的国内外规划设计部门参与，有澳洲、西班牙、北美等不同风格。园林设计与专业园林设计单位合作，主题风格突出，同时注重园林景观的参与性、体验性设计。这个阶段的别墅盘，除开御花苑及倚湖名居等自然资源优胜楼盘，大部分都为人造景观，在园林上下工夫，弥补本身自然资源的不足，开始走精品园林路线。

      到2008年年中，欧美式风格、中国乡村情调式风格、法式风格、现代迈耶风格、地中海式或澳洲式风格、岭南风格或东南亚新、马、泰风格……东莞市场上供应的独栋别墅产品风格多样，更有一些发展商以做精品的思路，打造少量的风格别墅。而东莞别墅置业者对新生风格的接受度，也一再打破东莞从业者认为的“东莞高端客户只爱欧式古典风格”的观念，

      “这样百花齐放的格局以后将很难再现了。”有行内人士表示，随着开发量的减少，别墅风格的少见将势成必然。

淡市下价格出现分化

      由于买少见少的稀缺性，独栋别墅的售价看涨也就成了理所当然。

      据东莞中原地产研究部调研资料《2004年以来东莞别墅销售状况》表明，2005年第二季度别墅的成交面积达10.58万平方米，销售金额达6.65亿元，销售均价为6283元／平方米，比2004年同期别墅成交单价2970元／平方米提高了3313元／平方米。而从2004年至今的整体销售情况可以看出，别墅的成交均价一直处于上升趋势。 到2007年年底，东莞部分独栋别墅项目的售价达到4万元/平方米以上。2008年，虽然楼市整体看冷，各大楼盘售价频频调低，然而，独栋别墅单位的售价却显得相对坚挺，5万元/平方米左右的售价在市场上依然可见。

      不过需要明确的是，独栋别墅的售价也出现了区域分化。据了解，目前松山湖板块锦绣山河独栋别墅均价在4万多5万/平方米左右，价格不菲。水濂山板块中信·森林湖独栋别墅折后价也在3万多4万/平方米左右，御花苑独栋别墅售价在5万元/平方米左右。而在横岗湖片区，丰泰纯别墅大盘观山碧水花园推出的“凯旋长岛”独栋别墅折后均价在1.7万-1.8万元之间。而还有些镇的别墅项目，独栋别墅售价仅在万元/平方米左右。区位、资源、产品、升值空间，独栋别墅售价因为这些标准而出现了分化。

      “相较2007年的高峰期，目前东莞市场的别墅售价略略出现了回调，但这只是短期行为。”一位行内人士告诉记者，物以稀为贵，稀缺性必然会使独栋别墅的价格出现攀升。

      当叠加、联排等字眼与别墅紧密联系在一起时，“符合中国人多地少国情的特色住宅产品——类别墅”也就成为豪宅市场的宠儿，尤其是真正意义上的独栋别墅日益减少。据了解，从2001年开始，“类别墅”产品被世纪城地产大批量引入东莞市场，他们开发的居于传统别墅与洋房产品之间的联排、叠加别墅在推出市场后引起业界关注和市场的欢迎。

      随着近年来国家对别墅用地的禁批，一直为东莞高端客户喜爱的独栋别墅开发量逐年减少，成为了稀缺产品，而具有相似性、居住功能与独栋别墅相近的“类别墅”产品开始成为各大高端项目中的主推产品。业界人士认为，类别墅将逐渐替代别墅，既不会造成资源的过大浪费，又能满足中产阶级的生活需求。

类别墅有替代别墅之势

      自2003年国土资源部颁布别墅“禁批令”开始，5年以来，别墅用地从限批到禁批，国家多次重申这一要求。别墅的建设审批虽早已叫停，但它从来没有离开过我们的视线，因为自2001年以来，叠加、联排、双拼等类别墅在东莞很受欢迎，而“美墅”系列也渐成气候。这类产品的开发不仅让发展商获利颇高，买家也极其看好。

      “从真实的市场需求来说，类别墅在东莞市场的接受程度非常高。东莞蕴藏着巨大的换代置业群和新晋阶层，这部分人的经济能力和家庭收入与日俱增，有着非常强烈的换房提升居住环境的愿望和行动意识，同时也有着投资的需要。类别墅产品本身拥有的舒适性、身份感、经济性和稀缺性已很好地迎合了这类群体的需求。” 联华国际品牌部总经理黄健辉表示。

      今年6月，东莞公布了《东莞住房建设规划（2008－2012）》根据这一“规划”，东莞将禁止别墅类房地产项目的开发，严格限制低密度、大套型的商品住房建设。“禁批令”不断地三令五申，业内人士认为，市场上现有的独立别墅将“买少见少”、身价渐涨，发展商会转而推出叠加别墅、双拼别墅、联排别墅等类别墅作为替代品。

      分析师表示，类别墅产品这种档次比洋房高、占地比独栋少、性价比更高的产品，迎合了社会中产阶层的需求，起到了一定的市场补充角色的作用。另外，政策的导向也为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间，类别墅将逐渐替代别墅。

数据显示类别墅有点多

      虽然类别墅有替代别墅之势，但有资料显示，东莞近年来的类别墅产品蜂拥上市，每年上市数量在1500套以上。根据中原地产提供的数据，2007年全市共计32个项目有别墅供应，套数为1761套，总面积约65.84万平方米，是自2004年以来新增别墅供应的新高。但从实际成交来看，2007年新增别墅成交31个项目，成交678套，面积21.9万平方米，也就是说进入2008年，至少有1083套2007年的新增别墅尚未售出。   

      今年的市场供应虽然比去年有所减少，但量仍不小，仍有锦绣山河、御花苑、江南第一城、中信森林湖，清华居、丽水佳园等楼盘会陆续推出别墅新品。而今年销售情况如何呢，1-5月份，东莞仅仅成交187套别墅，成交面积约6.059万平方米，可以说市场的供确实是大于求了。

      整个2008年上半年，全市在售的类别墅项目至少有13个。而市场的不景气，有发展商甚至拿价格做文章，打出别墅58万元起的广告,“别墅PK洋房,一夜回到2005年,一线江景别墅仅余5套,4980元/平方米起。”

      按照6月23日刚刚出炉的《规划》，其中30％的弹性指标,仍然给开发商很大空间,如果这30%都被拿来建设类别墅,那么市场上的类别墅供应量也非常大。东莞中原地产研究部经理车德锐指出，目前，东莞的联排别墅、叠加别墅等集中推出市场，在争抢传统独立别墅市场的同时，还形成了同类产品的激烈竞争，尤其是2008年以来，这类产品的销售状况普遍不是很好，就说明了这一点。如果就产品创新等方面寻找差异化发展之路，是发展商在类别墅开发方面需要考虑一番的。

政策导向创造类别墅发展空间  

      对于类别墅的兴起，在很多业内人士看来是政策提供了其发展空间。“传统别墅开发受限的政策因素促使发展商必须去寻找、开发一种能够替代或过渡性质的产品满足传统别墅的市场需求。而东莞土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为未来发展的主流产品，而类别墅产品则比较符合东莞的市场需求。再有就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现。”东莞万科房地产有限公司助理总经理王永飚表示。

      而对于率先引入类别墅产品的世纪城地产，公司副总经理梁军也认为政策的导向为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间。“近年来国家基本停止了别墅用地的审批和建设，但联排、叠加这类产品却不在禁止之列，这就为该类产品的市场空间创造了很大的机会。”梁军说道。

      对于当初引进该产品，梁军表示类别墅是随着东莞近年经济起飞而出现的，当初引进是因为发现了东莞人的居住需求和本地市场的机会。“东莞以前最常见的是独立别墅和洋房两个极端阶层的产品，很少有类别墅产品供应，随着东莞经济的高速发展，造就了相当一部分中产阶级（高中端置业消费群）的崛起，而类别墅产品迎合了他们的需求。而独栋别墅的供应稀缺出现，必然令中高端阶层在置业时转向购买类别墅产品。”