在北京，别墅烂尾，遭遇规划修改，或者经历多年销售仍未取得成果的例子比比皆是，而项目定位，则是所有问题追溯的源头所在。

      庞博国际执行董事刘东认为，窄众的消费群体，使得高端别墅物业的定位问题一直具有决定项目命运的意义。定位稍有偏颇，便极容易偏离真正的核心消费者，而使得项目之后围绕定位展开的营销推广完全走错了方向，起不到应有的效果。

      而这种失之毫厘，谬之千里的案例，却在京城别墅市场屡屡发生。

　　区域性忽略

      北京国花园项目，便是失误于定位的案例之一。

      2005年，国花园开盘入市之时曾让业内惊叹，每栋1000平方米以上的面积，千万级的售价，对于当时的市场情况而言，都无异于一颗重磅炸弹。

      记者所查询到的信息显示，在2005年11月，国花园第一批4栋别墅所标注的售价就高达8000万元，折算成单位面积，每平方米也近4万元，这是北京市场前所未有的。而这个高价纪录，直到2006年丽宫别墅，以及2007年的御园项目问世之后才被打破。

      然而曲高和寡，记者所了解到的信息是，其第一批4栋别墅至今无人接手。而早在2007年年底，北京市房地产交易管理网上国花园的预售许可证：京房售证字(2005)620号就已经显示过期，项目的销售电话一直处于无人接听状态。

      最新的消息则是，这个当年京城第一的天价项目，目前已经更改规划，而原有土地上将建设起高层公寓。

      而对于项目失败的原因，业内人士认为主要在于定位的偏失上，“国花园就是太急功近利，在通州的这个位置建如此高档的大户型项目，就算别墅再稀缺也很难吸引购房者。”

      在国花园所处的京东别墅区，联排和叠拼别墅占绝大比例，独栋别墅难觅其踪，尽管距CBD仅有20分钟车程，但缺乏成熟的别墅区氛围，很难引起顶级富翁的置业兴趣。“那是一个更适合建公寓的地块。”曾有通州的经纪公司人士对记者表示。

      “建设标志性，改变一个区域的项目，是一家房地产公司实力的体现。”这句慷慨激昂的话，无数次地出现在各家房地产企业的推广文案里。而作为物业金字塔顶端的高端别墅项目，无疑是许多公司的追求。

      “从前期定位开始，高端物业就是一件让人头痛的事。”刘东不经意地流露出他对所从事工作的一些抱怨。作为庞博国际的董事总经理，业内资深的高端物业营销专家，刘东却告诉记者，高端物业的开发远远没有人想象中那么厚利。“尽管销售价格与普通住宅无法相比的，但同时，项目销售时间的冗长，以及项目的营销成本和所耗费的人力资源也是普通住宅望尘莫及的。”