易小迪认为，本次的调控从市场面看是积极的，楼市现状并不是宏观调控导致的，整体的经济面没有发生变化。今年的需求量保持跟去年1—5月基本持平，价格略微上涨，问题出在企业的预期太高，导致房地产短期内出现资金链紧张。由于过去三年地方政府大面积出让土地，辅以调控政策的加速作用，现在市场已经出现供大于求并且还将持续很长一段时间。

　　楼市现状并非调控导致

      “目前的经济问题是增长中的冷热不均，并没有出现下跌或滞涨，制造业面临的问题比房地产还要大，而家电行业利润甚至是负的。今天房地产行业的毛利率在25%-30%之间，行业这么高的毛利率是有问题的。”易小迪说。

      根据阳光100对公司项目和所在城市的监控，所有项目的房价都没有跌到2007年上半年的水平，只不过出现了略微波动。二线城市大部分很健康，东北房价和成交量在上升，西北也还在上升，只是在珠三角出现了下降。这也让易小迪认为下半年的楼市基本上会跟去年持平，即使下跌，幅度也没有想象的大，楼市不会崩盘。

      易小迪认为，市场出问题的根源就在于企业面。首先是企业预期太好导致资金链出问题，2007年上市公司的平均利润是40%，很多企业认为2008年比2007年还要增长一倍，于是纷纷高价拿地，导致供应量大幅增长。而银行采取严格的收紧贷款的措施，使得这一局面更加严峻。

      很多企业今年上半年的销售额并没有减少，反而同比在增加，但由于企业的预期是销售翻一番以上，而且基于翻番的预期，投资已经投下去，但销售并没有翻番，让开发商倍感资金紧张。最新数据显示，今年1-5月全国商品房销售面积同比下降了1.5%，销售价格上升了2%，基本跟去年持平。

      不过，易小迪还是建议，虽然宏观调控有积极作用，但管制会带来长期的负面影响，只有放开管制才能让房地产更市场化，更健康，所以放开土地和金融市场非常重要。如果中国房地产的资本市场不发达，中国房地产永远只是一个跛脚的选手。

　　将长期维持供大于求格局

      2003年招拍挂政策出台后，很多地方政府措手不及，导致一段时间土地供应的短缺。但随后就迎来了三年土地大面积出让的阶段。

      易小迪认为，土地收益是财政收入和地方经济发展不可或缺的部分，地方政府启动了土地供应后，速度不会完全地慢下来，更不可能一下子完全停止供应，所以土地的紧缺是短期的现象。这就意味着，将来市场上供大与求的局面，不会在短期内出现缓解或者是明显改观。房地产已经终止了连续10年供不应求、只涨不跌的时代。

      “市场现状本身并不是宏观调控起的作用，而是前几年地方政府土地供应量加速放量导致。因为近三年卖地收入翻番增长，放量卖地的过程就意味着市场供大于求，因为需求不可能年年翻番。所以本次调控的积极面要远远大于以往任何一次调控，市场这只看不见的手开始发挥积极的作用，使市场开始向买方倾斜。”易小迪说。

      易小迪认为，供大于求的局面相当长的时间内持续存在，说明市场出现了真正的拐点。因为绝大多数的上市公司和规模大的公司都储备了5年以上的土地。在资金紧张的情况下，他们可能会加速土地开发，使土地储备回到合理的水平上，供应量加大，很多的公司会出现套现的压力。

      由于供求关系发生改变，也决定了房地产进入新的竞争时代。再盲目储备土地，扩大规模的企业已经走入困境。

      易小迪认为，中国整体的房地产市场在相当长的时间内会迎来更好的发展时代，就是大众需求的时代。如果可以控制成本建造性价比好的，面向普通居民的大众产品，企业将会有广阔的市场。即使在调控时代，很多城市的低价商品房仍有很好的销售业绩。

      基于这样的判断，阳光100也相应调低了今年的发展预期，增长计划维持略高或略低于去年的水平，即销售50亿的规模，但是利润率不会下降。